　　也因紅單入手成本低（僅需支付五萬、十萬元）、取消無任何違約罰則、轉讓零成本等特性，在等待從紅單→正式契約的空檔，漸漸地成為投資客們炒作的天賜良機！因知名建案或熱門戶型，銷售們在淺銷時往往都是優先報給VIP客戶來購買，待公開銷售時一般民眾可能只剩條件不好的可售戶別能選擇。再者，建商發現淺銷階段賣得好，通常開案時會再次調漲售價（如淺銷時售價50萬/坪、開案時55萬/單坪），價差將近一成。

以上述舉例試算，假設三房40坪另附坡平車位200萬：

紅單購買價為50*40坪+200=2200萬
開案時售價為55*40坪+200=2400萬
總價差200萬元。

　　現在投資客將這權利賣給自住客，喊價50萬（假設他付訂5萬元）！對於自助客而言還是省了150萬元，雙方還是會歡喜賀成交，對於投資客而言，報酬率將近900%，天啊，有比這更好賺的投資工具嗎？

　　諸如以上，轉賣紅單幾乎是無本生意（訂金無損失風險、不易被查稅），加之建商們也默許紅單客晚點簽約，等於對房市炒作又一推波助瀾，也因此紅單轉讓才會聲名狼藉！

小結：

　　隨著實價登錄2.0於110年7月1日上路，紅單也納入管制禁止轉讓，為房地產交易市場健全、安定鋪上了最後一塊磚，紅單換約的亂象將不復見。所以各位看官們下次購買預售屋時，記得確認該建案的建築執照核可與否。

2.無須先行支付定金才可審閱契約書

預售屋有至少5日的契約審閱期

　　買房又不是買菜，成屋尚且可以看現場，而預售屋說白了就是紙上談兵，紙上得來終覺淺，更遑論驚鴻一瞥呢？所以若是在銷售案場遇到以下兩種狀況，對方即有可能涉及違反公平交易法相關規定，可向相關單位進行檢舉唷。

要求您「先付訂金」或「預約金」等特定條件才能索取契約書。

→依110年元旦實施之最新「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，無須先行支付定金才可審閱契約書。

收取訂金或簽約之前，未提供您至少5日的契約審閱期。

→根據《消費者保護法》第11條之1的規定：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。此法的立法目的在於保護消費者，若企業經營者在訂約前，未給予消費者合理的審閱期間，則定型化契約條款不構成契約之內容。

　　實務上，以內政部不動產交易糾紛案例為例，在台中有消費者向建商購買預售屋，支付定金後，成立買賣契約，但發現建商未提供契約審閱期，家人也反對購屋，因而要求建商解約及退還定金。經過地政處協調處理，消費者最後成功要回10萬元定金也解除契約。

貼心提醒：

　　房地產是低頻、重大交易，宜考量多元審慎為上，建議還是簽立契約以前充分利用審閱期，避免日後花費數倍的時間、精力來處理糾紛。

3.坪數登記/停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間之合計面積

　　一般人買房時，通常都會注意房屋坪數等詳細資訊，卻往往忽略了停車位！那麼車位資訊有哪些該注意的呢？

買賣契約裏應載明、揭露的車位資訊如下：

位置：
地下幾層？編號？座落位置圖
性質：
是常見地得跟著房子一起處分的【法定車位】？還是有少見地【獨立產權車位】呢？
兩者最大的不同點在於前者得跟隨房子一起買賣，不可以單獨買賣之外，且也只能賣予住戶（如法定車位、防空避難設備兼停車空間）；而獨立產權車位就無限制，甚至可以賣給非住戶，不需要有房屋所有權亦可使用該車位（如增設車位/獎勵車位）
車位型態：
原則分作五大類，坡道平面（坡平）、坡道機械（坡機）、升降平面（機平）、升降機械（機機）以及塔式車位。
面積：
幾平方公尺？換算約幾坪？
尺寸、承重：
長、寬、高各是多少？若為機械式車位，能承載車重為何？

　　值得特別注意的一點，是車位面積。早期停車位是登記於「共有部分」，其包括「停車位」及車道、電梯機房、儲藏室、電器室等「其他項目」，為避免有些不肖建商，將車道等其他項目分配灌回房屋坪數衝高公設比以增加虛坪，自110年元旦起為為規範停車位之使用方式及權屬，修法後將「其他項目」之面積扣除，才是正確的停車位面積！

此外，預售屋車位在110年元旦起，配合民法規定共有部分停車位（法定停車位）亦不予分配土地持分。

小結：

　　未來買110年建照之前的房屋除了看公設比之外，還得看車位坪數。合理的車位坪數約在10坪上下，10-15坪真的是很佛心的建商；低於10坪以下太多，甚至僅有4、5坪的話，就得特別注意是否房屋坪數被灌水了！

4.土地及建物登記總面積若發生誤差，不足部分建商均應全部找補

　　房子蓋好後，實際丈量面積可能會與合約上有所誤差，這時候該怎麼辦呢？若實際面積﹤合約面積，則消費者吃虧，若遇不負責任的建商則有苦難言求償無門；但若實際面積﹥合約面積呢？建商也不是慈善事業，不可能半賣半送。於是內政部規範：
　　在「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。

實際面積＜合約面積，建商全部找補
實際面積＞合約面積，消費者找補，最多2%
實際面積VS合約面積，差距±3%時，買方均得解約而無任何違約罰則。

5.交屋保留款是否包括房屋及土地總價之５％？

　　一般來說，驗屋後才能交屋。若驗屋時發現有瑕疵，建商有交屋前完成修繕瑕疵之義務。
若消費者不幸遇到擺爛不處理的建商呢？為了保障消費者權益，法規明文規定買方有權保留房地總價之5%為交屋款，等到驗屋合格後再撥給建商，以避免建商擺爛不處理的風險。但實務上，還是常常見到以下幾種狀況，未來都可能成為糾紛爭議…

交屋保留款未經協商，擅自訂於5%以下（如交屋款5%→5萬）
將交屋款併入貸款金額，以減少交屋保留款

　　這時可能有看官會問了，那建商可以更改合約的交屋款項嗎？答案是可以，只要您有簽名同意，就可以更改。
所以務必看清楚再簽名！因為預售合約須簽名處有很多，可能一不留神就落入陷阱。如果自己放棄了5%交屋款的權利，萬一後續驗屋真有瑕疵，畢竟對於建商而言大部分的錢都拿到了，之後有可能會消極處理，所以簽名還是要謹慎！

6.看清建材設備與品牌

　　若預計使用的建材設備缺貨，建商可能以「同級品」或「更高級品」之名義代替之。但兩者的標準是什麼呢？畢竟我們又不是專業人士，所以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十一條　第一項規定：
「（一）施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。」

但部分建商版本則如下圖
附圖一：

附圖二：

　　有發現彼此最大的不同點嗎，就是「有無經買方同意」這個前提！如附圖一、二的合約條文來看，可能會被列為稽查不合格之處，若各位看官之後有預售屋買賣需求，記得於此處睜大眼睛細細檢查唷！

小結：

更換的前提是「必須經過您的同意」
但若萬一建商真有特殊情況，須改變建材及配備，則須遵守兩項大原則：

賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，至無法供應原建材/配備。
所更換之建材設備價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金。

7.開工/完工/交屋日確認清楚，若建商延遲交屋，應按萬分之五日息負擔延遲利息

　　早期建商對於上述日期會使用模稜兩可的說法，以保留較大的彈性，免得真過Deadlin還沒拿到使照，得支付已購戶們遲延利息。不過近年來由於法條規範明確，此種偷吃步的情況已較少發生了，以下列出法條原文第十二條《開工及取得使用執照期限》讓大家參閱。

（一）本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：

因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使照者，每逾一日應按已繳房地價款之萬分之五單利計算延遲利息予買方……等

　　換言之，除了豁免條款之外，只要期限內建商沒開工或未取得使照，各位看官們都有權利向建商要求遲延利息的補償唷。

8.貸款成數

　　有些銷售人員會和您打包票說：「貸款八成絕對沒問題！」實務上，因預售案的貸款條件是由建商這兒整批送銀行審核的，也因此，建商提供的貸款條件相較於一般人於市面上自己找的貸款條件，確實較為優惠。但若是天不從人願呢？若真的不幸對保時才發現貸不到原先預定的成數，又該怎麼辦呢？又或者是，本身是某某銀行的VIP客戶，拿到比建商方案更為優惠的銀貸方案，只能配合建商的銀貸方案嗎？各位看官，免煩惱！幸運的是，法規也考慮到諸如此類等問題！

內政部版本：

小結：

買方可以選擇對自己有利的貸款條件
若貸不到預定金額，可以與建商協商以「原承諾貸款相同年限及條件」承貸，通常都會過的唷

結論：

相信各位看官們看完以上八大重點後，已經不再懼怕密密麻麻的預售合約書條文了吧？
若還是不甚清楚的話，各位看官們可以GOOGLE 《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，搭配以上八大重點，相信各位們都能成為預售屋達人。

PS.本文為作者原創，如須轉貼，煩請註明文章出處來源，感謝配合！

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