房地產政策

　　上一篇和朋友們分享了110年度住宅補貼的懶人包，也不能厚此薄彼，這篇就分享一下房東們專屬的節稅攻略及稅務相關的注意事項吧！

房東報稅的兩種方式

　　房東申報綜合所得稅時，記得要把全年的租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43% 列為必要費用( 但僅土地出租的收入，只能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43% 的必要費用)。
　　另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。

財政部稅務入口網－稅務小常識

幫大家畫重點，申報租賃所得稅時有兩個大原則，以下做簡單介紹！

• 可以扣除「租屋成本」與「法定必要費用」
• 擇高適用

一、租賃所得稅扣除「租屋成本」

國稅局表示，對於合法報稅的房東而言， 對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，有五類支出可以列為租賃所得必要費用，以下是五種可以提舉的名目明細：

• 折舊費用：須以房屋成本相關證明文件為主
• 裝潢修繕費：應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據
• 地價稅、房屋稅等相關稅費：須減費繳納證明
• 房貸利息：須檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單
• 出租標的物的財產保險：須檢附繳付收據。

※可將成本及必要費用以列舉的方式自實際租金收入中扣除，只要在報稅前保存好各類單據，就能列舉
申辦，達到節稅效果唷

「全年租金收入 – 租屋成本 = 可申報的租賃所得。」

二、租金所得報稅要扣除「法定必要費用」

這一種方式不須任何單據證明，房東算出年度租金收入再減去43%的法定必要成本及費用，就餘額申報租賃所得即可，
簡單來說就是：

57%的全年租金收入= 可申報的租賃所得

舉例：
每月出租金額是20,000元，年租金為20,000*12 = 240,000元
可申報的租賃所得：
240,000＊57% = 136,800元

※如報稅年度有遇上大整修，建議可用列舉扣除方式（需有發票）報稅！若扣除額大於租金收入甚至不用報稅！

在房屋大幅裝修的年度中，房東要好好保存核實申報所需要的各類單據，才能如實享受節稅措施。
如果無法提供單據，如前文所述，國稅局會將年租金收入依據部頒標準，以全年實收租金57％所得課稅

社會住宅？包租代管？代租代管？減徵優惠方式？

在介紹其他減徵優惠方式之前，和各位朋友們先分享何謂社會住宅、包租代管等名詞的概念～

社會住宅

依住宅法第3條第2款規，係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施，目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種：

（一）新建：政府或獎勵民間直接興建社會住宅，以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

（二）包租代管：以活化及利用現有空屋，辦理民間租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

包租代管計畫

依照參加社會住宅或一般住宅方案的不同，而享有不同所得稅減徵優惠。計有政府自行辦理(含委託專責機構)及業者包租等2種包租方式，並依據前述包租方式分析，本試辦計畫採業者擔任二房東方式辦理。另為提供民眾多元參與辦理社會住宅方式，延續採用代管方式補助業者辦理。

• 包租包管：
  政府、專責機構或委託民間業者承租民間住宅，於合約期間內以市場租金8折按月支付房租給原屋主，再由包租者以二房東形式，全權負責轉租與經營管理事宜。規劃與房東簽約3年並保證收租，再以市場租金8折租給一般戶、以7折或5折租給弱勢戶並簽約至少1年、最長3年。
• 代租代管：
  由業者協助房東出租住宅予政府所規定一定資格之房客，並由政府補助服務費用，以代理房東經營管理出租住宅。以代管方式時，原房東仍具備決定承租對象之權利，代管者僅負責日常租屋代理執行事宜。

將租賃住宅提供作為社會住宅

• 每月租金可享有15,000元所得免稅額
• 15,000元以上租金，超出部分享60%的抵扣費用額度
• 每年最高1萬元的修繕獎勵金
• 房屋稅、地價稅率比照自用住宅優惠稅率

委託 「租賃住宅服務業」 管理一般租賃住宅

• 契約約定供居住使用一年以上
• 月租金 < 6,000元，免納綜合所得稅；
• 6,000元 < 月租金 ≤ 20,000元，其必要損耗及費用為應稅租金收入53％；
• 月租金 > 20,000元，超過2萬元部分，以減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得，如不逐項舉證費用，其必要損耗及費用108年度為應稅租金收入43％。

小結

※綜合上述，參與「包租代管」的房東相較於「自租」房東會獲得更加優惠的條件！「包租代管」的月租金收入雖是行情的8～9折，但政府除了會提供房屋稅、地價稅、所得稅減徵優惠措施之外，更提供修繕費、公證費、居家安全險等補助，整體精算後，比房東自行出租更划算唷！

延伸閱讀：＜房地產政策｜110年度住宅補貼－最高補助8000大洋－懶人包＞

房東節稅三大攻略

• 留存好可逐項列舉的憑證、發票，提高可扣除額
• 參與政府的社會住宅－包租代管計畫
• 主動成為「公益出租人」

房東報稅的八項注意事項

一、房東不得約定房客負擔報稅產生之稅金

實務上常見，房東們怕房客在報稅時未經房東同意，列舉租金支出扣除稅額，連帶增加房東的稅務負擔，遂於租賃契約上明文約定房客不得申報租金支出，或是報稅產生的稅金由房客負擔。

但依內政部公告於109/08/19發布的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，契約上不得載明以下兩點：

• 第三點「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」
• 第五點「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」

※故若違反上述不得記載事項時，依消費者保護法規定，該條款無效。

二、未誠實申報的風險

房東在每年納稅時節，若有租金收入，應於申報綜所稅時增列租金收入，若國稅局查到未誠實申報，將處稅額二至三倍罰鍰。

三、低報租金可能得補稅

若房東與房客約定之租金，明顯較周遭行情低，國稅局可能會參照當地一般租金行情調整計算其租賃收入，一旦被查到房東恐有補稅之憂，因此建議還是誠實申報為上！

四、無出租之實舉證就可免稅

《所得稅法》規定，若將房屋借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意或開公司等等的執行業務行為，無論有無收取租金，都得申報租賃所得！

但若房子無償提供給直系親屬或配偶以外的個人做自住使用，所有權人、使用人必須訂定「無償借用契約」，且須經公證證明是無償借用，即可不必申報租賃所得。

五、相關費用等單據要與出租期間一致

申報租賃所得時，如採用逐項舉證的列舉費用扣除方式，舉例如下：

• 折舊費用：須以房屋成本相關證明文件為主
• 裝潢修繕費：應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據
• 地價稅、房屋稅等相關稅費：須減費繳納證明
• 房貸利息：須檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單
• 出租標的物的財產保險：須檢附繳付收據。

※須注意上述相關憑證所屬期間應與出租期間一致，否則必須按照該年度實際出租期間比例攤提！

六、房屋修繕費只能申報當年度

租金收入所得當年度有實際修繕費用發生時，才可認列扣除。

舉例來說，若房屋取得第一年時發生修繕等行為事實，於第二年時才順利出租。則第三年申報第二年度的租金所得時，第一年的修繕費用不得認列在第二年的列舉扣除費用。

七、房貸利息只能視為列舉費用

若房東名下有兩間以上房屋且均有房貸時，其中一間自住、一間出租，此情形在報稅時應注意：

• 自住房屋的貸款利息：
  得以綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」，金額30萬元內列舉扣除。
  
• 出租房屋的貸款利息：
  只能於申報租賃所得時，視作「列舉費用扣除額」扣除之。

八、收取的押金以利息申報所得

實務上，房東與房客在簽訂租賃契約時，常於簽約當下收取第一個月租金、押金兩個月，接著下一步動作往往是去銀行存起來對吧？重點來了，請看以下！

※國稅局指出，財產出租收取押金或任何類似押金的款項，依據《所得稅法》規定，均應以該款項按郵政儲金一年期定期儲金固定利率計算租賃收入，以免漏報遭補稅！

感謝看到最後的朋友們，希望看完本文的所有房東們都能省下自己的小金庫、遇到素質好的租客～