2021年7月1日，台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄 2.0」、「房地合一 2.0」兩大新制同時上路，前者是讓交易價格更為透明、包含六大變革，5 大修法重點；後者是鼓勵長期持有杜絕短線投機炒作！
這是劃時代的開始，一般民眾對此喜聞樂見，認為過往膨風的房價將會下跌，但房價真的會因此修正回檔嗎？與其自我催眠地期待著「房地、實登兩箭」會使「房價惡性上升」的潮水退潮，知道誰沒穿褲子？不妨實事求是，細究台灣房地產為萬業之母的本質和背後盤根錯節地利益關係（包含金融、貨幣、公司資產認定、政府資產認定…等等）！
資源有限通膨無限，市場不會等任何人！本篇將整理修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等相關重點，一次掌握。希冀讓各位看官們知己知彼，掌握用有限資源內配置自我資產的能力，不至於虛擲寶貴的購買力！
實價登錄 2.0 修法內容
早在 2018 年，內政部就提出實價登錄 2.0 版本，延宕多時的法案，最終在2020 年底拍板定案，2021年7月1日正式上路。實價登錄為什麼要升級成 2.0 版呢？是為了提供民眾更「即時」、「透明」、「正確」的不動產交易資訊，讓房地產市場的發展更為健全。暫時不論實價登錄 2.0 上路後的成效，先來了解實價登錄 2.0 的五大修法重點：
地號、門牌完整揭露 #更透明不只未來讓房市資訊價格透明，也一起回溯300萬筆成交資訊，讓資訊更完備。買賣契約簽訂申報 #有時限不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，都要在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。查到申報不實 #加重罰地方政府可以向交易當事人等要求查閱，也可由相關金融機構查閱有關文件。發現申報不實，可按戶(棟)最高罰 15萬元，未改正可加重按次罰最高100萬元。紅單交易 #要納管預售屋在收受定金時，要以書面契據（如預約單）並確立標的和價金，不可以約定有保留出售。買受人也不可以將預售屋紅單轉售予第三人。若違反最高罰100萬元罰鍰。預售屋買賣定型化契約 #照規矩預售屋應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查，不可違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」事項。
房地合一2.0修法內容
短期套利者課重稅：延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間。法人比照個人課稅：營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。擴大房地課稅範圍：增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅。土地漲價總數額增設減除上限：防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅。五種交易不受影響：維持適用稅率10%及20%。
小結：
兩大2.0版的初衷都是為促進房地產的健全與合理，遏止短期投機、健全房市發展、落實居住正義，並防杜規避稅負及維護租稅公平。透過交易透明+拉長「短期交易」重稅期，促進「長期持有」，讓房價不再惡性上漲、快速墊高。
但不曉得您有發現嗎？兩大政策2.0通篇沒有提到要打擊房價，是錯覺還是另有深意？從政策設計面來看，我用最直白的語言來分析它的設計思路：
「房地合一稅是交易利得稅，有賺錢才課稅。政府立場允許房價漲，不允許漲太快太兇、允許民眾從房地產獲利，但獲利得分政府一杯羹，獲利越快則政府要分得更多；但投資一定有風險，若民眾在房地產交易賠錢的，政府就不再要求分潤。」換言之，賺錢有我的份、賠錢你家的事。政府從頭到尾都是那一套老作法：「壓制漲幅」，讓不動產不要漲太快太兇，再把壓制漲幅的手段包裝成打房等居住正義的行為，是不是似曾相識呢？
新制上路後，不動產市場會有哪些趨勢呢？
趨勢1：供給大幅減少，民眾選擇面變少
用常理推斷可知，物以稀為貴。房地合一2.0上路後，重稅會大幅降低賣方的出售意願，原本持有滿兩年被課徵20%稅就要出場，卻因2.0新制使得稅率增高到35%，須得再多抱三年著直至滿5年，才能適用20%稅率，如果體質強健的業主，可能會選擇再多「抱」幾年，民眾的選擇自然變少。
尤其是二手市場的持有者多是一般民眾，不若新屋是建商大量持有，又有上市櫃的績效、囤屋稅等考量，一般民眾排除特殊情況（如欠債、繳不出房貸、家庭因素等等）後，沒有量大需要降價賣的壓力，就不如先閉鎖不賣或者實務上常見的將稅金外加至售價內來出售。
趨勢2：資金氾濫導致的貨幣貶值，房價不會跌反而會漲
相較於 2008 年的金融危機，美國聯準會用了 3 年時間，透過 4 輪的QE才把 1 兆美元發放到市場；但單單 2020 年因新冠肺炎的肆虐嚴重打擊各國的各級產業，光美國就印了高達 3.2 兆美元的鈔票。2021年又有 拜登新政府喊出的1.9 兆熱錢，蓄勢待發湧入市場。
問題來了，大印鈔的代價是什麼？即便美國憑藉「美元是全球通用貨幣的特性」拉著全世界轉嫁本國的通膨壓力，但春江水暖鴨先知，國際貿易市場上，價格早已做出反應。
明明疫情方興未艾，但主要國家的股匯市、大城市的房價皆再度上漲；原料商品也不遑多讓，原油價格回到相對高點，玉米，小麥每噸的價格也都有 40-50% 的漲幅，再看到金屬、銅、鋁、鐵礦，以及稀土等，無論現貨期貨，價格也因資金氾濫都像發了瘋似的，除了影響生產鏈與供應鏈之外，還瘋狂地湧進金融與不動產。（如台股的萬七神話、萬八不是夢等）
此外由於新冠肺炎導致邊境封鎖，以致外國移工因疫情無法引進＋台積電設廠「做6領7」的搶工所導致的比價效應。物料上漲、缺工嚴重短期內難改變，根據內政部統計，營造業去年缺工人數高達48,000多人，預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於被土地與營造成本都上升，那價格自然升上加升。
趨勢3：預售屋市場「邊賣邊公開」將成常態
業界有個行話是：「代銷/房仲說的話能信Ｘ都能吃了！」就是戲稱買賣房屋時會發生的種種光怪陸離！尤其預售屋的買賣不像成屋可以看現場，只能憑藉平面圖、3D模型、樣品屋等來想像購入，面對專業及深知談判技巧的銷售人員，消費者們往往是弱勢的一方！以下舉例常見的代銷生態：
- 您想看的樓層/朝向/坪數/戶型，剛好售完。
- 我們快完銷了／賣９成了，剩1、2戶而已，要買要快。
- 建商要調漲，此價格只有現在才有。
以上不完全都是話術，也是實務上常發生的情況，這時您可能就想問了，我該如何判斷真偽？除非是內部人員，要不然永遠不可能知道真偽！幸運的是實價登錄2.0後，買賣預售屋不用像從前諜對諜了，上述狀況之真實與否相對容易判斷，因法規規定業者每銷售一戶就得於30日申報實價登錄，換言之，日後「邊賣邊公開」將是預售市場常態。
趨勢4：預售屋轉單投資減少，建商先建後售比例增加
因為預售屋長期以來是台灣房市投機資金的喜好大宗，在資金過分投入預售屋市場占比過高時亦容易造成社會亂象及房市不安定因素，所以本次修法也對預售屋下重手，讓預售屋轉單投資成為受傷最重的類別。
現象一：
預售屋納入房地合一稅，換約出脫的利潤大幅縮減，造成預售屋買盤大幅萎縮。此外預售期持有的時間，和成屋的持有期間不重複計算，而預售屋通常蓋3~3.5年，成屋起碼得持有5年才能適用20%稅率，兩者相加就是8～9年。換言之，政策使得預售轉單的困難度提升/增值被壓制，令剛性需求亦或是長期置產，去買換約轉售的意願皆大幅下降。
現象二：
邊賣邊公開讓銷售「操作」空間變小＋「轉單賺價差、長期賺增值」兩大投資類客戶普遍縮手，業者銷售去化速度自然也受影響，使得建商不能夠像過往熱銷的時候一樣快速拉高價格！
現象三：
2020下半年至到2021年 Q1許多案子開案就完銷，業者起初高興現在反而苦惱。因為在房地合一實施以前，一般建商的毛利率約二~三成，且年度算賺賠；房地合一後，【建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易】稅率為20%，現在是單一個案，扣除管銷、土建成本之後的20%，大幅剝奪建商的利潤。如果遇到原物料波動、工資上漲、工期延長等變因，總利潤可能會掉到5%以下甚至要虧錢，換言之，沒完銷可能還沒事、完銷的小建商可能得去調頭寸。
而2020年又遇到新冠肺炎導致的原物料一路噴發（營造成本漲三成，鋼、鋁、銅、白鐵、預拌混凝土根本是坐火箭往上噴，業內一堆包商都苦不堪言，案子就算備註「實價」發包出去可能是做白工甚至小虧）＋缺工導致的工期一路落後，十個案子有九個延後交屋，一半以上延後超過半年。也因此，導致現在建商成本抓不準，不如蓋好後明確成本後、重新定價再來賣。
小結
2.0上路後的預售屋市場，用個比較形象的比喻就是：預售屋牌價化，買賣多少、去化速度、建商漲價等等皆公開透明，投資置產也無妨，但獲利了結時得繳納45%的手續費給政府。
2.0上路後的建商何去何從？我認為未來有財力、體質強健的建商可能採「先建後售」的推案模式或是採用「推案大幅縮減、公開個案間隔拉長、售價大幅拉高維持獲利幅度」等飢餓行銷手段營造量縮價揚的現象！
趨勢5：「類」不二價物件增加
過往預售屋除了物件戶型等個別條件的不同，取得成本大多取決於個人議價能力的高低。但在實價登錄2.0新法上路後，「價格透明化、邊賣邊公開、取消建商保留出售、簽約等權利」等根本性生態改變，使得愈來愈多銷售中心開始訴求不二價銷售，尤其在有品牌力加持的大建商，不二價銷售反而增進了銷售去化速度。
至於為什麼說「類」？分兩個面向討論，一是從消費者角度來看，華人民族性多數還是喜歡殺價的快感，「菜市場買個菜還講去零頭，更何況買房子這麼千把萬的事，不砍價說不過去。」二來建商也不能站著說話不腰疼，把錯歸根於消費者們愛殺價！以下舉個簡單的例子：
假設對於建商來說，合理的房屋售價是100萬/坪，但為了滿足民眾的殺價心理（追求更高的利潤？）遂將牌價拉升至120萬/坪！有門路、具議價技巧的消費者大砍特砍，搞不好一砍一成五，買到超級優惠價102萬；沒門路或客氣點的消費者面對經驗老到的銷售人員可能只能總價扣個五萬十萬意思意思。反正以前沒規定多久內要上實價登錄，彼此也不曉得彼此的成交價，無形中給了建商、銷售們上下其手的機會。綜合以上，若非買賣房屋就像個黑箱作業，消費者們何必使出混身解數各顯神通呢？如果買賣房屋都像是去超商一樣的消費體驗，試問，有哪個正常人類會在超商內買東西還殺價的呢？
所以真正不二價的真諦在於「戶型樓層明碼標價、房屋定價實在公道」讓消費者們能以自由意志、能力負擔內選擇自己喜歡的房子，也希冀台灣房地產能因此次實價登錄2.0改革，讓真正不二價的銷售生態，成為市場常態，這才是我等民眾切身相關的居住正義！
結論
房地合一2.0於7/1正式實施後，市場面臨疫情過去、需求仍在，但市場上中古屋持有6年的屋主幾乎沒有了，都趕在新法上路前辦理完買賣移轉了；新成屋又面臨人力、原料雙漲，成本大幅增加的市場態勢。而實價登錄助漲助跌的特性加上2.0的即時接露後，更使得價格地板堅不可摧，未來怎麼看都就是供給下降、價格上漲！
而那些2016年後取得未賣掉的，又是多餘資產的話，開始裝潢高租、又超受市場歡迎，蛋黃區內有裝潢近捷運、機能方便的去化速度非常快！對於業主來說，收的租金就算本利攤還後還有剩錢，完全無任何壓力。
未來現在進行式就是：量縮價漲＋住宅租金緩漲回檔，這是雅緻、文質彬彬的說法。白話是：「我買不起房，但我更租不起房…」所以我認為，像我這一代的年輕人（筆者1990年次），若無人可靠，無論什麼時候一切都要以「累積財富」為優先考量，無論是靠薪資、靠節流、靠投資…等等，不要追求一些年輕時根本用不到的東西/或理想的條件（比如住起來確實很爽的新成屋），先求有再求好！要以最容易累積財富的方式做最優先考量，共勉之！
